房屋土地二胎借款：了解增貸的優勢與注意事項

前言

「房屋土地二胎借款」是在原屋已經有向銀行申請購屋貸款，在正常繳款的情況下，如果房屋價值高於原貸款金額，再次借入資金的一種資金週轉貸款方式。

這幾年最夯的話題之一，莫過於美國因應疫情，無限QE之後的熱錢湧入全球房地產，間接造成台灣房市熱絡，成交價格大漲！雖然近期為了緩和通膨而開始升息，房市也呈現量縮價穩的狀況，但房價縱使有回檔，還是比之前高很多；要知道，房屋價值增高，這讓「房屋土地二胎」借款增貸空間多了不少！在本篇文章，我們將對房屋增貸進行深入討論，包含現在辦理的優勢，以及需要注意的地方！

房屋土地二胎增貸的優缺點與注意事項？

房屋土地二胎優點

1. 近年增貸範圍大：

房屋土地抵押貸款一般可以貸款到原價的 100% 至 110%左右。舉例來說，如果原有房屋貸款還欠有 50%的額度，那麼就還可以多貸出來最高 110% – 50% = 60% 左右的額度；近年台灣房市熱絡，漲幅頗大，一般房屋（含土地）普遍都有大量的增貸的空間。

2. 週轉資金較大：

有別於信用貸款在法律上有薪資 22 倍收入的貸款額度上限，房屋土地抵押貸款因為有具體的抵押物，可貸金額範圍很大。不同區域的土地房屋價格不一，詳細的房屋土地二胎貸款額度，還是得洽詢借貸機構（如銀行、融資公司、當鋪）。

要注意的是，因為近期台灣房價飆漲，很多銀行的鑑價速度跟不上房屋上漲的速度，可貸額度如果找銀行，會受到鑑價的影響，找民間借貸機構（當鋪、融資公司）才會獲得比較優惠的額度！

房屋土地二胎優點

缺點是比較出來的，以下討論的房屋土地二胎事實與缺點也必須知道：

1. 債權：

與購屋（土地）貸款相比，房屋土地二胎屬於次級貸款。倘若房屋借款本金利息無法處理，由合法程序進入法拍時，債權的清償自然是以銀行（第一債權人）為第一順位，有餘額時才會輪到二胎、三胎（第二、三債權人）順位進行清償，也因此會影響到房屋土地二胎、甚至三胎的利率和年限。

2. 利率與期限：

既然次級貸款（房屋土地二胎借款）的債權申請順位排在後面，自然風險也就比第一債權人還要高。因此普遍來說，二胎借款的利率會比購屋（土地）貸款的利率還要來得高，一般會落在3.5%以上；年限也相對來得比較短，一般是落在 7 – 10 年左右，以上都要同時看還款人的還款能力來決定最後的數據。

房屋土地二胎注意事項

1. 注意自身還款能力

不論是做什麼方式的借貸，額度和還款之間的關係密不可分，試想縱使房屋土地二胎可貸額度很高（以 500 萬為例），還款期限也拉到最長 15 年，假設不計算利息，光是本金的部分每月也需要還款約 2萬8,000元，這還沒有計算利息喔！

因此在辦理房屋土地二胎借款時，自身還款能力也是借貸機構評估額度的重要因素之一，有借有還，再借不難，建立強而有力的還款能力與證明，才是能申請更多額度的基礎。

2. 注意房屋土地二胎詐騙

辦理房屋土地二胎借款時，因為必須檢附相關房屋土地的所有權文件和個人身分證明，涉及房屋土地抵押的程序辦理，因此尋找正規合法的借貸機構非常重要！

首先是要找銀行、當鋪、有公司行號（有實際地址）登記的融資公司，來辦理房屋土地二胎借款專案，確認是合法借貸機構。

另外，在簽訂合約之前，一定要確認債權人是誰，屆時向誰還款，如何還款？這兩個重點千萬要守住，千萬別病急亂投醫。很常見急於資金周轉，看到好的額度和利率、年限之後就什麼都沒注意，把文件通通交出去，這就很容易落入房屋二胎詐騙陷阱。

房屋土地二胎持分能否辦理？

持分種類確認

房地持分，區分「共同共有」和「分別共有」這兩種。「共同共有」要辦理任何房地轉移都要全體持有人的同意。

「分別共有」則代表持有人各自擁有不同的比例（須查看權狀），部分借款單位（合法民間借貸機構）可接受不需所有持有人同意，按照房地持有比率自行辦理。

房屋土地二胎持分貸款注意事項

● 總使是分別共有持分，銀行在辦理這類房地借款時，多數仍然會要求所有持有人的擔保，因此辦理難度較高。

● 找合法民間借代機構（當鋪、融資公司）辦理「房屋土地持分貸款」時，通常可以要求只對自己個人持有的房屋土地部分進行抵押權的設定，不影響其他房地持有人，如果你有需求，房屋土地二胎推薦可以找新竹新力旺融資公司，全國服務！

如何防止被房屋土地二胎詐騙？

1. 正確心態

不管是什麼形式的詐騙，只要有正確心態，就可以為自己多一層防護牆。這邊提到正確的心態包含「不要病急亂投醫」、「認識房屋土地二胎貸款流程」、「確認自己還款能力」等，並且要熟知接下來提到的注意事項。

2. 選擇合法機構

除了不要被過度誇示的額度、利率、過件率遮蔽了雙眼之外，如何能選擇合法機構？這邊提出「有實體店面，能找得到人」這個最高原則，通常借款詐騙都是僅提供LINE 帳號進行聯絡，連手機都沒有，更遑論實體店面的地址。

3. 證件使用

辦理借款多使用的是證件的影本，並不會扣抵證件（譬如身分證），如果你有碰到要你交出身分證當抵押的情形，趕快換家吧！

4. 利率核定

辦理任何借款，利率在核定上都是有限制的，政府也有對高利貸進行法律上的規範，合理的房屋土地二胎借款利率，年利率一般不會超過百分之 16，如果是找當鋪，當鋪法也有規定年利率不能超過百分之 30，除以 12 個月計算時，月利率不可以超過百分之 2.5。

5. 手續費確認

我們知道，就算是找銀行辦理，也是會收代辦手續費的，但是大多就只收那麼一次，如果遇到巧立名目，多次收取手續費的情形，有可能就是詐騙，或是不正當的借貸機構，這時候就應該要謹慎小心了。

新竹地區辦理房屋土地二胎推薦找哪個機構有保障？

新竹地區辦理房屋土地二胎推薦新力旺融資公司，如果你有房屋土地二胎的需求，向銀行處理碰壁，建議可以洽詢具有專業借款背景的新力旺融資，新力旺是正規合法的民間借款機構，在房屋土地二胎條件上的審核，相對銀行寬鬆，利息和額度也都可以談。房屋土地借款推薦要找流程上也提供較快的審查速度和撥款機制，能讓借款人更迅速的獲得所需資金。