【不動產二胎】銀行?民間要如何抵押房屋/土地貸款呢?

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不動產（Real Estate），亦被稱為不動產資產。

該概念涵蓋了土地以及建築物等無法移動且具有固定位置的資產。不動產通常被視為一種實體資產，因其具有固定的地址和結構，而被區分為房地產。

不動產是由「土地」和「建築物」組成的綜合體，土地是指地球表面的自然資源，而建築物則是在土地上構築的可供人類居住或從事商業活動的結構。這些建築物可以是住宅、商業樓宇、工廠、農場或其他類型的建築。

「謂土地及其定著物；不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部份。即其包括了土地和其上在建或已完成之建築物。」
《民法》第66條

不動產在社會經濟中起著重要的角色。它不僅是人們居住和工作的場所，還是商業活動和投資的主要資產。不動產的價值往往會受到多種因素的影響，包括地理位置、市場需求、土地使用規劃和建築物的狀況等。

除了土地和建築物外，不動產還包括與其相關的權益，如地下礦藏、租賃合同、抵押權等。這些權益可以進一步影響不動產的價值和使用方式。

當我們買不動產時，一般都會跟銀行申辦貸款，但銀行要如何同意把錢借給你？該不動產要去地政事務所做「抵押權設定」，意思就是把不動產抵押給銀行，該抵押權設定是在第一順位，所以稱為不動產一胎／一順位不動產。

如果你還有資金需求，你跟另外一家銀行或者是跟第一債權人不同人借的錢做的抵押權，這就是第二順位的抵押權，所以稱為不動產二胎（二胎不動產）／二順位不動產。

一般人若有資金需求，會先想到去銀行辦信貸，但信貸會受限於法規 DBR22 倍。

「金融機構對於債務人於全體金融機構之無擔保債務歸戶後之總餘額（包括信用卡、現金卡及信用貸款）除以平均月收入，不宜超過 22 倍（以下簡稱 DBR22 倍）之個人無擔保貸款項目。」
金管銀（四）字第09600523370號

由於不動產二胎不會去考慮 DBR22 倍，所以通常有以下需求的人就會尋求不動產二胎：

銀行審核嚴格，只要負債比高、沒有工作證明、沒有收入證明、聯徵有瑕疵、信用卡/貸款有遲繳過，銀行通常都會不過不動產二胎貸款審核。

借款人若繳不出來不動產貸款，債權人（因為有抵押權）會聲請將你的不動產法拍，不動產到法院去拍賣後，拍定的錢分配先後順序：

所以相對地，第二順位抵押權的債權人風險比較高，因為他有可能會拿不足，造成不動產二胎（二順位不動產）的利率會較不動產一胎高些

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