3 方法用房屋借錢，怎麼利用自己的房子變現金？

前言

在現代社會中，房屋不僅僅是提供居住的場所，還可以成為您寶貴的資產，也可以利用房屋借錢變現，如果您需要資金來應對緊急開支、投資、債務整合等，與其他借錢方式相比，用房屋借錢的額度較高利率較低，利用房屋借錢也是一個不錯的選擇，本文將介紹四種的房屋借錢的方式、借錢管道，以及不同房屋借錢方式的利率。

三種房屋借錢「方式」

^（1）房屋增貸

房屋增貸是一種常見的房屋借錢方式，意指房貸還完一定額度的本金之後，再向原房屋貸款的銀行申請增加貸款額度，來獲得額外的資金，房屋增貸額度落於房屋市值和已償還的本金之間，所以向銀行申請房屋增貸時，銀行會重新鑑價，並依該房屋價值約 7、8 成作為房屋增資的可貸額度，已償還的本金越多，可貸金額的額度也會增加。

但是，申請房屋增貸銀行不一定會通過，在審核資格上較為嚴格，申請人還款紀錄、個人信用分數、負債程度多寡、屋況維持狀況等，皆為影響房屋增貸的因素，且銀行估價師所評估的可貸額度較為保守，不一定能滿足申請者需求。

? 房屋增貸優點：	申請方式簡單、利率低
❌ 房屋增貸缺點：	審核嚴格、額度低

^（2）房屋轉增貸

房屋轉增貸意指將您現有的房屋貸款轉移到其他貸款機構，也稱為「房貸搬家」，通常申請房屋轉增貸是為了獲得更有利的條件，如：更低利率、延長還款期限，甚至是更多貸款金額，申請房屋轉增貸時，新銀行也會重新評估房屋價值，若是持有房屋市值上漲，即有機會藉此拿到更高的貸款額度，多一筆資金可運用。

但是，房屋轉增貸需除了利息之外，也需要支付手續費、代書費、規費，若原房貸有綁約，也可能需要支付違約金，因此申請房屋轉增貸之前務必做好功課，除了選擇貸款銀行外，也要評估增加的成本是否划算，另外，若近期的收入狀況和信用狀況較差，也會影響最後核準的可貸金額與利率。

? 房屋轉增貸優點：	延長還款期限、降低利率、擁有額外資金
❌ 房屋轉增貸缺點：	額外支出成本、申請手續繁瑣

^（3）房屋二胎

房屋二胎意旨您已經有一筆房屋貸款了，但還需要額外的資金，再用同一個房屋抵押申請貸款，以此類推，房屋三胎意旨同一個房屋抵押申請第三筆貸款，白話文是用房子借錢，由於擔保品是同一個房子，第一順位抵押權為原本的房貸銀行，再來才是房屋二胎、房屋三胎的債權人，故利率會比原房貸利率較高，但通常仍比信貸的方式來的划算，且貸款額度較大。

但是，房屋二胎的貸款管道，會大大影響可貸款額度，以銀行趨於保守的計算方式，會根據房屋現值乘以可貸成數後，扣除原設定金額來計算，且信用狀況不佳也有可能被退件，而向新力旺融資理財顧問申辦房屋二胎，不用收入證明只看房屋價值，最高可貸額度為 500 萬。

銀行房屋二胎試算範例：小明過去購買一間 1,000 萬的房屋，當初向銀行貸了 700 萬、設定金額 840 萬，本金已還款 300 萬，請問分別向銀行和新力旺貸款「房屋二胎」，請問小明最高可貸額度為何？

房屋現值：1,000 萬
一總房貸金額：700 萬，設定金額 840 萬
一已還款金額：300 萬
一銀行可貸成數：85%

「銀行房屋二胎額度試算公式：

房屋現值 1,000 萬 x 可貸成數 85% – 設定金額 840 萬= 10 萬」」

你沒看錯，即使小明過去已還款 300 萬，只剩下 400 萬的房屋貸款，但因銀行會扣除當初房貸的設定金額840 萬，故最後核可下來的房屋二胎可貸金額只剩 10 萬元。

「新力旺房屋二胎額度試算：

新力旺房屋二胎專人「免費」試算

雖然信用及財力狀況良好的人，向銀行房屋二胎的利率能低於民間機構，但貸款額度卻可能不如預期，而不同民間機構所提供的房屋價值可貸額度皆有所不同，最終核可下來的貸款額度差異很大！

? 房屋二胎優點：	貸款額度高、申請手續較簡單、撥款速度快
❌ 房屋二胎缺點：	房貸利率較高、銀行審核嚴格、還款期限介於信貸與一胎房貸之間

房屋借錢「管道」

^（1）銀行

一般人用房屋借錢時認為，向銀行申請房屋增貸、房屋轉增貸、房屋二胎的利率較低且較有保重，但銀行提供的利率會根據市場條件、您的信用評級、收入狀況、貸款金額、房屋殘值而有所不同，不見得每個人都能向銀行順利貸款拿到好利率，如上述文章中所提，貸款額度不一定符合需求。

^（2）融資公司

「融資公司」指銀行、儲蓄貸款協會、信用合作社和相互儲蓄銀行之外的「非銀行金融機構」單位，資金來源多為母公司或市場籌措，但是融資公司百百種，建議選擇合法且規模較大的融資公司，通常向融資公司的借款條件較寬鬆、貸款額度較高、撥款速度較快，利率雖然比比銀行略高一些，但仍符合金管會規定較有保障。

^（3）民間

「民間」指沒有經營存款業務的公司，舉凡跟親友金主借款、地下錢莊、租賃公司、當鋪、代書等，皆是民間房屋借錢，管道靈活多元、手續簡單，但也可能伴隨較高的利率和風險，在考慮使用民間借貸之前，應該仔細了解相關條款和風險，並謹慎選擇可靠的借貸方。

房屋借錢「利率」

「房屋增貸」

房屋增貸利率約 1.5%~3%，雖因個人信用評等、房屋鑑價等有所差異，但由於是向原銀行申請，普遍來說，借貸利率接近當初的利率，根據 2023 年 5 月中央銀行公布五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）的「新承做放款金額與利率」統計表中，可以看到房貸利率逐漸攀升， 現平均房貸利率已破 2%。

參考資料：中華民國中央銀行全球資訊網-五大銀行新承做放款金額與利率

「房屋轉增貸」

若向原銀行申請房屋增貸不過，或無法降低利息，有些銀行會針對他行提出優惠方案，由於房貸利率是浮動的，也會因個人信用評等而有所差異。

2023 年 6 月房屋轉增貸各銀行利率比較表：

銀行	房屋轉增貸利率	房屋轉增貸年限	貸款額度	其他費用
台新銀行	2.14% 起	最長 30 年	最高房屋鑑價 80%	房屋加值貸款手續費8000
遠東銀行	1.98% 起	最長 30 年	最高房屋鑑價 85%	手續費3000
中國信託	2.12% 起	最長 35 年	最高房屋鑑價 85%	開辦費6500
永豐銀行	2.09% 起	最長 30 年	最高房屋鑑價 85%	5000~12000元
玉山銀行	2.28% 起	最長 20 年	最高房屋鑑價 80%	未知

「房屋二胎」

申請房屋二胎除了利息之外，還需留意是否還有額外的成本，向銀行申辦房屋二胎常見的有帳管費、手續費、開辦費等，而向民間申辦房屋二胎也需留意合約，是否有巧立名目收取費用，有些民間的利率是指“月息”，那就要再x 12，才會是年利率。

房屋二胎管道	房屋二胎利率	房屋二胎貸款額度	房屋二胎撥款速度	費用
銀行	年利率 2.5%~16%	350 萬	約 14 個工作天	帳管費/手續費/開辦費（8,000~15,000不等）
融資公司	年利率 7%~16%	300 萬	約 3 個工作天	貸款金額 1.5%+15,000
民間	年利率 6%~36%	無上限	最快當天可撥款	各家規則不一

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