房屋借錢必讀！房屋借錢成數與額度的 3 個重點
前言
近年來台灣房地產飆漲，不少屋主有資金需求的時候，會運用手上的房產進行房屋借錢，額度也隨著房產增值能借到更多的資金，利息也比信用貸款低，是目前十分熱門的借貸項目！
通常屋主都會把資金運用在房地產投資、創業資金、子女教育（出國留學比較常見），或是負債整合等等需要大額資金的專案上，本篇文章即是對房屋借款，包含房屋借錢成數與額度進行詳細的說明，希望能對有大額資金需求的你，提供資金上中肯的建議。
一、房屋借錢是什麼？
▶ 什麼是房屋借錢
「房屋借錢」是民間比較通俗的說法，通常也叫「房屋抵押貸款」！房屋借錢是指屋主將自己的房屋作為抵押品，向銀行或民間金融機構獲得資金的行為。放款方透過利息賺取利潤，屋主則可獲得大筆資金運用，可以說是雙贏之策！
房屋借錢對借貸雙方並不是沒有風險，但風險比信用借款還低，這是因為房屋借款有「房屋」當作實質的擔保品，因此對放款方來說風險比較低，進而會有「利息低」、「還款期數長」的特性。只不過借款人一旦無法按時還款，就會面臨房屋被銀行追回的風險。
屋主在考慮是否進行房屋抵押借錢時，應該謹慎考慮自己後續的還款能力和貸款用途，確保負擔得起每月繳款本息。同時，一定要選擇正規的金融機構進行貸款，避免遭受非法貸款詐騙。
▶ 房屋借錢的特性與借錢方式（二胎三胎）
1. 與信貸比較：
為了理解房屋借錢的特性，我們與信用貸款來做比較，就能夠更為清楚囉！
房屋借錢 vs 信用借款 比較表
| ?類型： | 房屋借錢 | 信用借款 |
| ?額度： | 以房屋實際價值評估，額度大 （仍需評估還款能力） | 最多可貸額度受金管會DBR22倍限制，額度小 |
| ?利息： | 利息較低，約 1.31 % ~ 4 %之間 房屋 | 利息較高，約 4 % ~ 16 %之間 |
| ?抵押品： | 借款額度較高，還款期限也較長 | 無，所以叫信用貸款 |
| ?還款期： | 10 – 40 年都有 | 一般來說最長 7 年 |
2. 房屋二胎、三胎借款：
房屋二胎、三胎借款，是指在已經有房屋貸款基礎上再次進行房屋抵押借錢，以獲取更多的資金。二胎和三胎借款的基礎是建立在房屋持續漲價，或是已經償還掉部分本金，當房屋價值高於第一次（第一胎）貸款餘額時，才能夠進行房屋二胎、三胎借款。至於是否價值有比原餘額高，不同借貸機構評估出來的數字都會不一樣。
以下是房屋借錢二三胎，要注意的事項：
（1）利率：
一般來說，二、三胎借款就放款方來說，風險是有提高的，因此二三胎的借款，利率自然會比首次借款還要來得高。
（2）審核時間：
找原貸款銀行處理可能審批時間相對較短，因為該銀行已經有客戶的信貸記錄，風險評估較為容易。而找別家銀行處理需要重新進行信貸審查，審核時間可能會較長。
（3）談判細節：
其實房屋的價值如果有持續漲價，辦理房屋借錢二、三胎專案還是很吃香的，這個時候可以和借貸機構談判，爭取較低利息，較高額度的專案。近幾年台灣房地產飆漲，辦理房屋借錢在估價的時候，就很吃香。
二、房屋借錢成數與額度說明
接下來討論房屋借錢能借到多少成數和額度的說明，這裡區分兩個面向去比較：
▶ 房屋價值
銀行或民間借貸機構，對「房屋借錢成數」的基本底線就是：不會借出超過房屋價值的額度。雖然銀行和借款機構各自有評估的方式，額度也不太一樣；但如果屋主想事先快速了解自己房屋價值的方式，可以到內政部不動產交易實價查詢服務網，查詢自己房屋週邊目前銷售的價格是多少，這是一個不錯的參考基準。
（1）屋齡：
一般人對屋齡會有誤解，認為超過 40 – 50 年就不用繳稅，這其實是因為房屋殘值已經低於政府規定的 10萬2,000 元以下才不徵房屋稅。但其實屋齡還是會影響房屋價值，這和工廠設備會折舊是一樣的道理。
（2）坪數：
房屋坪數自然會影響額度，這其中有個細節是，一般銀行對權狀總坪數低於 15 坪的房屋，或是扣掉公共設施不到 8 坪的房屋，都算是套房貸款，承作意願較低！此時就得找民間借貸機構承作！坪數會影響房屋借款成數，越大自然越好。
（3）地段：
蛋黃區的房屋價值大多高於蛋白區甚至郊區，就算是蛋黃區的老屋，也能夠獲得比較高的房屋借款額度。
（4） 週邊有無嫌惡設施：
其實不僅是房屋借錢貸款，就算是首購屋，只要房屋附近有嫌惡設施，嫌惡設施在法律上是有規定的，內政部在 2019 年 10 月 31 日在不動產說明書應記載事項，已經規定應揭露周邊環境，並以圖面標示周邊半徑 300 公尺範圍內重要環境設施，尤其是「嫌惡設施」必須標記，這些設施包含：菜市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行、葬儀社等。這些嫌惡設施或多或少都會影響房屋借錢的成數與額度。
▶ 借款人本身條件
1. 借款人的信用狀況
借款人的信用牽涉到後續還款時，會不會準時還款，會不會遲繳等等的風險評估，一般銀行很重視這個因素，因此就算是已經有房屋當作擔保品的房屋借錢貸款，銀行還是會獲得借款人的同意，到財團法人聯合徵信中心進行個人信用紀錄的查詢，以評估後續還款風險。
民間借貸機構為求速度，一般不會進行聯徵，會以借款人實際狀況去評估房屋借錢的額度。
2. 借款人的還款能力、收入狀況、工作穩定性
雖然房屋借錢可以借到比較多的額度，比較少的利息，但是錢總得還是要分期歸還的，因此借款人的收入狀況、工作穩定性和還款能力的整合評估，也是借款機構非常重視的評估因素。
舉例來說，就算以價值高達一億的豪宅當抵押，假設初步判斷出房屋借錢成數可以到房屋價值的 8 成，借錢額度可以到 8 千萬，但是接下來如果評估，當時借款人收入每個月大概穩定約 5 萬元，那麼借款額度就不可能到達 8 千萬這麼多，而是會實際評估屋主收入扣除一般生活費之後，能繳的每月本息再進行房屋借錢額度和成數的評估。
還款能力，收入狀況和工作穩定性部分，銀行在這方面的評估十分嚴格，特別是穩定工作和拿得出薪資轉帳證明才能獲得銀行的認可；民間借貸機構的評估還是會作，但是就比較寬鬆，會以借款人的實際狀況進行評估作業。
三、新竹地區辦理房屋借錢，找哪個借貸機構有保障？
新竹房屋借錢找新力旺融資準沒錯，新力旺融資是政府合法借款機構，同時在業界也已經打滾了數十年，服務新竹在地有資金需求的民眾數千。特別是房屋借錢專案，尋找同在新竹地區的新力旺融資公司，在房屋鑑價和借款人條件上的認可，都是比銀行還要寬鬆，有同業還要優惠的方案，在房屋借錢額度和成數上可以不用擔心，都能讓客戶獲得滿意的數字！