房屋借款

房屋借錢必讀!房屋借錢成數與額度的 3 個重點

前言

近年來台灣房地產飆漲,不少屋主有資金需求的時候,會運用手上的房產進行房屋借錢,額度也隨著房產增值能借到更多的資金,利息也比信用貸款低,是目前十分熱門的借貸項目!

通常屋主都會把資金運用在房地產投資、創業資金、子女教育(出國留學比較常見),或是負債整合等等需要大額資金的專案上,本篇文章即是對房屋借款,包含房屋借錢成數與額度進行詳細的說明,希望能對有大額資金需求的你,提供資金上中肯的建議。

一、房屋借錢是什麼?

▶ 什麼是房屋借錢

房屋借錢」是民間比較通俗的說法,通常也叫「房屋抵押貸款」!房屋借錢是指屋主將自己的房屋作為抵押品,向銀行或民間金融機構獲得資金的行為。放款方透過利息賺取利潤,屋主則可獲得大筆資金運用,可以說是雙贏之策!

房屋借錢對借貸雙方並不是沒有風險,但風險比信用借款還低,這是因為房屋借款有「房屋」當作實質的擔保品,因此對放款方來說風險比較低,進而會有「利息低」、「還款期數長」的特性。只不過借款人一旦無法按時還款,就會面臨房屋被銀行追回的風險。

屋主在考慮是否進行房屋抵押借錢時,應該謹慎考慮自己後續的還款能力和貸款用途,確保負擔得起每月繳款本息。同時,一定要選擇正規的金融機構進行貸款,避免遭受非法貸款詐騙。

▶ 房屋借錢的特性與借錢方式(二胎三胎)

1. 與信貸比較

為了理解房屋借錢的特性,我們與信用貸款來做比較,就能夠更為清楚囉!

房屋借錢 vs 信用借款 比較表

?類型:房屋借錢信用借款
?額度:以房屋實際價值評估,額度大
(仍需評估還款能力)
最多可貸額度受金管會DBR22倍限制,額度小
?利息:利息較低,約 1.31 % ~ 4 %之間
房屋
利息較高,約 4 % ~ 16 %之間
?抵押品:借款額度較高,還款期限也較長無,所以叫信用貸款
?還款期:10 – 40 年都有
一般來說最長 7 年

2. 房屋二胎、三胎借款:

房屋二胎、三胎借款,是指在已經有房屋貸款基礎上再次進行房屋抵押借錢,以獲取更多的資金。二胎和三胎借款的基礎是建立在房屋持續漲價,或是已經償還掉部分本金,當房屋價值高於第一次(第一胎)貸款餘額時,才能夠進行房屋二胎、三胎借款。至於是否價值有比原餘額高,不同借貸機構評估出來的數字都會不一樣。

以下是房屋借錢二三胎,要注意的事項:

(1)利率:

一般來說,二、三胎借款就放款方來說,風險是有提高的,因此二三胎的借款,利率自然會比首次借款還要來得高。

(2)審核時間:

找原貸款銀行處理可能審批時間相對較短,因為該銀行已經有客戶的信貸記錄,風險評估較為容易。而找別家銀行處理需要重新進行信貸審查,審核時間可能會較長。

(3)談判細節:

其實房屋的價值如果有持續漲價,辦理房屋借錢二、三胎專案還是很吃香的,這個時候可以和借貸機構談判,爭取較低利息,較高額度的專案。近幾年台灣房地產飆漲,辦理房屋借錢在估價的時候,就很吃香。

二、房屋借錢成數與額度說明

接下來討論房屋借錢能借到多少成數和額度的說明,這裡區分兩個面向去比較:

▶ 房屋價值

銀行或民間借貸機構,對「房屋借錢成數」的基本底線就是:不會借出超過房屋價值的額度。雖然銀行和借款機構各自有評估的方式,額度也不太一樣;但如果屋主想事先快速了解自己房屋價值的方式,可以到內政部不動產交易實價查詢服務網,查詢自己房屋週邊目前銷售的價格是多少,這是一個不錯的參考基準。

(1)屋齡:

一般人對屋齡會有誤解,認為超過 40 – 50 年就不用繳稅,這其實是因為房屋殘值已經低於政府規定的 10萬2,000 元以下才不徵房屋稅。但其實屋齡還是會影響房屋價值,這和工廠設備會折舊是一樣的道理。

(2)坪數:

房屋坪數自然會影響額度,這其中有個細節是,一般銀行對權狀總坪數低於 15 坪的房屋,或是扣掉公共設施不到 8 坪的房屋,都算是套房貸款,承作意願較低!此時就得找民間借貸機構承作!坪數會影響房屋借款成數,越大自然越好。

(3)地段:

蛋黃區的房屋價值大多高於蛋白區甚至郊區,就算是蛋黃區的老屋,也能夠獲得比較高的房屋借款額度。

(4) 週邊有無嫌惡設施

其實不僅是房屋借錢貸款,就算是首購屋,只要房屋附近有嫌惡設施,嫌惡設施在法律上是有規定的,內政部在 2019 年 10 月 31 日在不動產說明書應記載事項,已經規定應揭露周邊環境,並以圖面標示周邊半徑 300 公尺範圍內重要環境設施,尤其是「嫌惡設施」必須標記,這些設施包含:菜市場、超級市場、學校、警察局(分駐所、派出所)、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔(線)、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰(骸)存放設施、垃圾場(掩埋場、焚化場)、顯見之私人墳墓、加油(氣)站、瓦斯行、葬儀社等。這些嫌惡設施或多或少都會影響房屋借錢的成數與額度。

▶ 借款人本身條件

1. 借款人的信用狀況

借款人的信用牽涉到後續還款時,會不會準時還款,會不會遲繳等等的風險評估,一般銀行很重視這個因素,因此就算是已經有房屋當作擔保品的房屋借錢貸款,銀行還是會獲得借款人的同意,到財團法人聯合徵信中心進行個人信用紀錄的查詢,以評估後續還款風險。

民間借貸機構為求速度,一般不會進行聯徵,會以借款人實際狀況去評估房屋借錢的額度。

2. 借款人的還款能力、收入狀況、工作穩定性

雖然房屋借錢可以借到比較多的額度,比較少的利息,但是錢總得還是要分期歸還的,因此借款人的收入狀況、工作穩定性和還款能力的整合評估,也是借款機構非常重視的評估因素。

舉例來說,就算以價值高達一億的豪宅當抵押,假設初步判斷出房屋借錢成數可以到房屋價值的 8 成,借錢額度可以到 8 千萬,但是接下來如果評估,當時借款人收入每個月大概穩定約 5 萬元,那麼借款額度就不可能到達 8 千萬這麼多,而是會實際評估屋主收入扣除一般生活費之後,能繳的每月本息再進行房屋借錢額度和成數的評估。

還款能力,收入狀況和工作穩定性部分,銀行在這方面的評估十分嚴格,特別是穩定工作和拿得出薪資轉帳證明才能獲得銀行的認可;民間借貸機構的評估還是會作,但是就比較寬鬆,會以借款人的實際狀況進行評估作業。

三、新竹地區辦理房屋借錢,找哪個借貸機構有保障?

新竹房屋借錢找新力旺融資準沒錯,新力旺融資是政府合法借款機構,同時在業界也已經打滾了數十年,服務新竹在地有資金需求的民眾數千。特別是房屋借錢專案,尋找同在新竹地區的新力旺融資公司,在房屋鑑價和借款人條件上的認可,都是比銀行還要寬鬆,有同業還要優惠的方案,在房屋借錢額度和成數上可以不用擔心,都能讓客戶獲得滿意的數字!