房屋抵押借錢如何處理？房屋借錢額度與流程完整解析！

前言

在以前，一聽到房屋抵押借錢，很容易就會聯想到資金周轉不靈、償還賭債、償還欠款等等這類不好的事情，才需要用到房屋來籌錢。但身處於投資管道多元化的現在，如何以錢賺錢成為一門顯學！再加上近幾年房價大漲一波，房屋價值增加，這時候運用房屋抵押借錢的模式，獲得低率，高額度的投資資金，例如以房買房進行投資的模式就十分盛行。本篇文章將詳細說明房屋抵押貸款如何處理？流程為何？房屋借錢額度能借到多少？進行完整解析！

房屋抵押借錢是什麼？什麼時候適合辦理房屋抵押借錢？

什麼是房屋抵押借錢

當今最夯的資產莫過於房屋，有些地段好的房屋，甚至比純土地還要容易進行借貸！房屋屬於不動產，資本主義社會中，房屋可以私有化，屋主能自由運用房屋來創造各種利益。例如把房屋裝潢好，進行租借以獲得租金，當然也可以找合法機構，藉由合法程序進行抵押以獲得額外的資金，只要借款人能按時還款，就能同時保有房屋的所有權又獲得資金周轉的好處，這就是「房屋抵押借錢」的意義。

「房屋抵押借錢」就是找到合法的借貸機構（銀行、當鋪、民間融資公司）進行協商、評估房屋價值，並抵押房屋所有權，獲得資金的一個過程。這些借貸單位賺利息，借款人則是獲得大筆資金，只要能穩定、準時還款、甚至妥善運用獲得資金，就會是三贏的局面。

房屋抵押借錢的特性

其實如果你有辦理信用貸款、使用信用卡的經驗，那麼你就會知道這是以信用進行無資產抵押的資金周轉或是借錢模式；使用房屋抵押借錢其實也是大同小異，差別只在於有使用實質房屋進行抵押，能獲得的資金更多。但相同的地方在於，只要資金運用得宜，穩定還款，對借款人來說都是一樣的，都能同時保有信用和房屋而不受任何影響。房屋抵押借錢有下列幾項特性，有資金運用需求的你不妨參看看看：

1. 房屋價值穩定：

房屋是有實體價值的不動產；在大都會蛋黃、蛋白區有其剛性需求，縱使和一般資產一樣，價格會有漲有跌，但就歷史來看，總是漲幅大於跌幅，長期持有的情形下，投資報酬率是可以預見的；而一般資產，如電器用品就沒有這種保值的機會。

以好房網的這則新聞（台灣房價史／1970年代　1台電視買西門町2間套房、中壢3棟透天厝 | 好房網News）為例，1978 年報紙刊登為證，台北西門町1間套房只要 5 萬元就買得到！（當時豪華彩色電視機一台要價約 12萬元），時至今日的房價不可同日而語，如果你有時光機能穿越回去，你會告訴你的（祖）父母買房還是買電視機？

房屋借款的風險對借貸機構來說很低（因為就算屋主償還不出來，也有房屋可以轉賣抵債），因此通常房屋借錢額度會比信用貸款高很多、利息也就低很多，是借貸機構競相爭取的案件。

2. 貸款金額較大：

我們在土地借錢的專文已經有提過，有別於信用貸款，金管會對銀行有規定平均月薪 22 倍的上限（ DBR22倍 ），房屋和土地抵押借錢因為是有實體擔保品的，就不會有這種限制，房屋借款額度也就會比較高。

不過這邊要提醒的是，縱使你的房屋價值非常高，但是在辦理借款專案時，借款機構應該還是會審慎評估你的還款能力，並且核定出你可以負擔的額度；至於房屋借錢額度能有多少？很多時候，影響較大的不是房屋現值的部分，反而是借款人的還款能力的部分！

舉一個簡單的例子，今天就算房屋飆漲到現值 3000 萬，可貸金額還是會考慮到借款人每個月能還多少，例如每個月能還 3 萬元好了，如果不計息，簡單拉 15 年來計算，最多也就能借到 3萬*15年*12個月 = 約 540 萬 的房屋借款額度。

3. 利率較低：

房屋抵押借錢的利率會比信用借款等其他專案的利率要低一些，這是因為以房屋當擔保品非常穩，就算後續借款人還不出來，借貸機構還是可以對抵押的房屋進行拍賣進行償還，風險較低。

4. 房屋抵押借錢流程較繁瑣：

由於房屋抵押貸款涉及到擔保、房屋法規等複雜因素，需要對所有權進行設定，因此貸款程序會比信用貸款來得複雜，需要進行房屋估價、審查等程序，辦理時間也比一般信用貸款要來得長。

房屋抵押借錢的辦理時機

1. 負債整合：

如果借款人先前有不少負債，例如信用貸款、信用卡等等，被利息和每月要繳還的本金壓到生活喘不過氣來，那麼使用大量的房屋借錢額度來進行負債整合，就是這類借款人的一次機會。

如果擁有房屋，此時運用房屋抵押借錢獲得的資金，進行負債和貸款的負債整合，是非常好的一種方式！這是因為房屋借錢額度比較高、還款期限很長，利息也很低，用來償還短期、利息高的信用類貸款（信用貸款、信用卡等）非常划算，能大幅降低每月還款，重新回歸正常生活！

這邊新力旺融資還是要提醒，縱使後續運用房屋抵押借款辦好了負債整合，在消費和金錢的運用行為上還是要改變，才能治標治本！

2. 以房養房（轉投資）：

衍生性金融商品與投資管道眾多的現在，如何管理風險，增加投資槓桿，並且獲得收益是一門熱門的學問，房屋抵押借錢的利息很低，如果借款人能有效控制投資槓桿風險，對金流控制得宜，將房屋借款獲得的資金善加運用，以錢滾錢，就會是不錯的辦法！

例如前陣子的預售屋轉售方式（現在已經被立法禁止）操作方式，就是風險極低又能獲利的操作法；如何找到低風險的投資項目，再運用房屋抵押借錢獲得的高額資金來以錢賺錢，是現在很多人尋找並運用的投資辦法。

３. 創業：

這和轉投資類似，不同的地方再於把房屋抵押獲得的資金，用在創業。創業需要資金，需要租借店面或購買硬體設備，找有名氣的店家加盟也需要額外一筆加盟金，此時透過房屋抵押借錢獲得投資資金，用來支應創業所需也是不錯的方式，但這邊要提醒的是，任何投資都還是有風險，借款人一定要審慎評估風險與收益，再進行資金的運用。

房屋抵押借錢找誰辦理？額度有多少？

找銀行、當鋪還是民間機構進行房屋借款？這端視借款人的需求而論。雖然說一般借款人首選最有公信力的銀行，但是銀行會有審查嚴格（包含還款人的還款能力），房屋鑑價速度低於房價漲幅（現值），房屋借錢額度較少（一般來說是估價 6 成），以及辦理速度較慢的缺點。

如果你有額度較高、還款無從提供銀行規範的證明、較短期間融資的需求，那麼當鋪或合法民間融資公司會是比較好的選擇。

房屋借款 - 借款機構比較表

房屋抵押借錢流程為何？

房屋抵押借錢流程，可區分為「專案申請」、「房屋估價」、「案件審核」、「簽約對保」、「設定抵押」、「資金撥款」這六個動作：

房屋抵押借錢流程因為涉及房產鑑價和所有權設定，自然會比信用貸款速度要慢。另外需要注意的是，雖然已經獲得大筆資金，但是在還款部分還是必須非常注意，借款人必須按照約定的還款方式按時還款，否則借款機構將有權進行追討，甚至強制拍賣抵押的房屋，以收回欠款。

新竹地區辦理房屋抵押借錢，找哪個機構有保障？

新竹地區辦理房屋抵押借錢，首推新力旺融資公司！如果你有房屋抵押借錢的需求，向銀行處理碰壁（通常是還款能力這一關），建議可以洽詢具有專業借款背景的新力旺融資，新力旺是正規合法的民間借款機構，實體店面經營，可查可找！在房屋借款條件上的審核，相對銀行寬鬆，房屋借錢額度自然也較高（最高可達 110%）！在房屋抵押借錢流程上，也有較快速的審查和撥款機制，能讓借款人更迅速的獲得所需資金。

房屋土地二胎借款：了解增貸的優勢與注意事項

前言

「房屋土地二胎借款」是在原屋已經有向銀行申請購屋貸款，在正常繳款的情況下，如果房屋價值高於原貸款金額，再次借入資金的一種資金週轉貸款方式。

這幾年最夯的話題之一，莫過於美國因應疫情，無限QE之後的熱錢湧入全球房地產，間接造成台灣房市熱絡，成交價格大漲！雖然近期為了緩和通膨而開始升息，房市也呈現量縮價穩的狀況，但房價縱使有回檔，還是比之前高很多；要知道，房屋價值增高，這讓「房屋土地二胎」借款增貸空間多了不少！在本篇文章，我們將對房屋增貸進行深入討論，包含現在辦理的優勢，以及需要注意的地方！

房屋土地二胎增貸的優缺點與注意事項？

房屋土地二胎優點

1. 近年增貸範圍大：

房屋土地抵押貸款一般可以貸款到原價的 100% 至 110%左右。舉例來說，如果原有房屋貸款還欠有 50%的額度，那麼就還可以多貸出來最高 110% – 50% = 60% 左右的額度；近年台灣房市熱絡，漲幅頗大，一般房屋（含土地）普遍都有大量的增貸的空間。

2. 週轉資金較大：

有別於信用貸款在法律上有薪資 22 倍收入的貸款額度上限，房屋土地抵押貸款因為有具體的抵押物，可貸金額範圍很大。不同區域的土地房屋價格不一，詳細的房屋土地二胎貸款額度，還是得洽詢借貸機構（如銀行、融資公司、當鋪）。

要注意的是，因為近期台灣房價飆漲，很多銀行的鑑價速度跟不上房屋上漲的速度，可貸額度如果找銀行，會受到鑑價的影響，找民間借貸機構（當鋪、融資公司）才會獲得比較優惠的額度！

房屋土地二胎優點

缺點是比較出來的，以下討論的房屋土地二胎事實與缺點也必須知道：

1. 債權：

與購屋（土地）貸款相比，房屋土地二胎屬於次級貸款。倘若房屋借款本金利息無法處理，由合法程序進入法拍時，債權的清償自然是以銀行（第一債權人）為第一順位，有餘額時才會輪到二胎、三胎（第二、三債權人）順位進行清償，也因此會影響到房屋土地二胎、甚至三胎的利率和年限。

2. 利率與期限：

既然次級貸款（房屋土地二胎借款）的債權申請順位排在後面，自然風險也就比第一債權人還要高。因此普遍來說，二胎借款的利率會比購屋（土地）貸款的利率還要來得高，一般會落在3.5%以上；年限也相對來得比較短，一般是落在 7 – 10 年左右，以上都要同時看還款人的還款能力來決定最後的數據。

房屋土地二胎注意事項

1. 注意自身還款能力

不論是做什麼方式的借貸，額度和還款之間的關係密不可分，試想縱使房屋土地二胎可貸額度很高（以 500 萬為例），還款期限也拉到最長 15 年，假設不計算利息，光是本金的部分每月也需要還款約 2萬8,000元，這還沒有計算利息喔！

因此在辦理房屋土地二胎借款時，自身還款能力也是借貸機構評估額度的重要因素之一，有借有還，再借不難，建立強而有力的還款能力與證明，才是能申請更多額度的基礎。

2. 注意房屋土地二胎詐騙

辦理房屋土地二胎借款時，因為必須檢附相關房屋土地的所有權文件和個人身分證明，涉及房屋土地抵押的程序辦理，因此尋找正規合法的借貸機構非常重要！

首先是要找銀行、當鋪、有公司行號（有實際地址）登記的融資公司，來辦理房屋土地二胎借款專案，確認是合法借貸機構。

另外，在簽訂合約之前，一定要確認債權人是誰，屆時向誰還款，如何還款？這兩個重點千萬要守住，千萬別病急亂投醫。很常見急於資金周轉，看到好的額度和利率、年限之後就什麼都沒注意，把文件通通交出去，這就很容易落入房屋二胎詐騙陷阱。

房屋土地二胎持分能否辦理？

持分種類確認

房地持分，區分「共同共有」和「分別共有」這兩種。「共同共有」要辦理任何房地轉移都要全體持有人的同意。

「分別共有」則代表持有人各自擁有不同的比例（須查看權狀），部分借款單位（合法民間借貸機構）可接受不需所有持有人同意，按照房地持有比率自行辦理。

房屋土地二胎持分貸款注意事項

● 總使是分別共有持分，銀行在辦理這類房地借款時，多數仍然會要求所有持有人的擔保，因此辦理難度較高。

● 找合法民間借代機構（當鋪、融資公司）辦理「房屋土地持分貸款」時，通常可以要求只對自己個人持有的房屋土地部分進行抵押權的設定，不影響其他房地持有人，如果你有需求，房屋土地二胎推薦可以找新竹新力旺融資公司，全國服務！

如何防止被房屋土地二胎詐騙？

1. 正確心態

不管是什麼形式的詐騙，只要有正確心態，就可以為自己多一層防護牆。這邊提到正確的心態包含「不要病急亂投醫」、「認識房屋土地二胎貸款流程」、「確認自己還款能力」等，並且要熟知接下來提到的注意事項。

2. 選擇合法機構

除了不要被過度誇示的額度、利率、過件率遮蔽了雙眼之外，如何能選擇合法機構？這邊提出「有實體店面，能找得到人」這個最高原則，通常借款詐騙都是僅提供LINE 帳號進行聯絡，連手機都沒有，更遑論實體店面的地址。

3. 證件使用

辦理借款多使用的是證件的影本，並不會扣抵證件（譬如身分證），如果你有碰到要你交出身分證當抵押的情形，趕快換家吧！

4. 利率核定

辦理任何借款，利率在核定上都是有限制的，政府也有對高利貸進行法律上的規範，合理的房屋土地二胎借款利率，年利率一般不會超過百分之 16，如果是找當鋪，當鋪法也有規定年利率不能超過百分之 30，除以 12 個月計算時，月利率不可以超過百分之 2.5。

5. 手續費確認

我們知道，就算是找銀行辦理，也是會收代辦手續費的，但是大多就只收那麼一次，如果遇到巧立名目，多次收取手續費的情形，有可能就是詐騙，或是不正當的借貸機構，這時候就應該要謹慎小心了。

新竹地區辦理房屋土地二胎推薦找哪個機構有保障？

新竹地區辦理房屋土地二胎推薦新力旺融資公司，如果你有房屋土地二胎的需求，向銀行處理碰壁，建議可以洽詢具有專業借款背景的新力旺融資，新力旺是正規合法的民間借款機構，在房屋土地二胎條件上的審核，相對銀行寬鬆，利息和額度也都可以談。房屋土地借款推薦要找流程上也提供較快的審查速度和撥款機制，能讓借款人更迅速的獲得所需資金。

房屋借錢必讀！房屋借錢成數與額度的 3 個重點

前言

近年來台灣房地產飆漲，不少屋主有資金需求的時候，會運用手上的房產進行房屋借錢，額度也隨著房產增值能借到更多的資金，利息也比信用貸款低，是目前十分熱門的借貸項目！

通常屋主都會把資金運用在房地產投資、創業資金、子女教育（出國留學比較常見），或是負債整合等等需要大額資金的專案上，本篇文章即是對房屋借款，包含房屋借錢成數與額度進行詳細的說明，希望能對有大額資金需求的你，提供資金上中肯的建議。

一、房屋借錢是什麼？

▶ 什麼是房屋借錢

「房屋借錢」是民間比較通俗的說法，通常也叫「房屋抵押貸款」！房屋借錢是指屋主將自己的房屋作為抵押品，向銀行或民間金融機構獲得資金的行為。放款方透過利息賺取利潤，屋主則可獲得大筆資金運用，可以說是雙贏之策！

房屋借錢對借貸雙方並不是沒有風險，但風險比信用借款還低，這是因為房屋借款有「房屋」當作實質的擔保品，因此對放款方來說風險比較低，進而會有「利息低」、「還款期數長」的特性。只不過借款人一旦無法按時還款，就會面臨房屋被銀行追回的風險。

屋主在考慮是否進行房屋抵押借錢時，應該謹慎考慮自己後續的還款能力和貸款用途，確保負擔得起每月繳款本息。同時，一定要選擇正規的金融機構進行貸款，避免遭受非法貸款詐騙。

▶ 房屋借錢的特性與借錢方式（二胎三胎）

1. 與信貸比較：

為了理解房屋借錢的特性，我們與信用貸款來做比較，就能夠更為清楚囉！

房屋借錢 vs 信用借款 比較表

2. 房屋二胎、三胎借款：

房屋二胎、三胎借款，是指在已經有房屋貸款基礎上再次進行房屋抵押借錢，以獲取更多的資金。二胎和三胎借款的基礎是建立在房屋持續漲價，或是已經償還掉部分本金，當房屋價值高於第一次（第一胎）貸款餘額時，才能夠進行房屋二胎、三胎借款。至於是否價值有比原餘額高，不同借貸機構評估出來的數字都會不一樣。

以下是房屋借錢二三胎，要注意的事項：

（1）利率：

一般來說，二、三胎借款就放款方來說，風險是有提高的，因此二三胎的借款，利率自然會比首次借款還要來得高。

（2）審核時間：

找原貸款銀行處理可能審批時間相對較短，因為該銀行已經有客戶的信貸記錄，風險評估較為容易。而找別家銀行處理需要重新進行信貸審查，審核時間可能會較長。

（3）談判細節：

其實房屋的價值如果有持續漲價，辦理房屋借錢二、三胎專案還是很吃香的，這個時候可以和借貸機構談判，爭取較低利息，較高額度的專案。近幾年台灣房地產飆漲，辦理房屋借錢在估價的時候，就很吃香。

二、房屋借錢成數與額度說明

接下來討論房屋借錢能借到多少成數和額度的說明，這裡區分兩個面向去比較：

▶ 房屋價值

銀行或民間借貸機構，對「房屋借錢成數」的基本底線就是：不會借出超過房屋價值的額度。雖然銀行和借款機構各自有評估的方式，額度也不太一樣；但如果屋主想事先快速了解自己房屋價值的方式，可以到內政部不動產交易實價查詢服務網，查詢自己房屋週邊目前銷售的價格是多少，這是一個不錯的參考基準。

（1）屋齡：

一般人對屋齡會有誤解，認為超過 40 – 50 年就不用繳稅，這其實是因為房屋殘值已經低於政府規定的 10萬2,000 元以下才不徵房屋稅。但其實屋齡還是會影響房屋價值，這和工廠設備會折舊是一樣的道理。

（2）坪數：

房屋坪數自然會影響額度，這其中有個細節是，一般銀行對權狀總坪數低於 15 坪的房屋，或是扣掉公共設施不到 8 坪的房屋，都算是套房貸款，承作意願較低！此時就得找民間借貸機構承作！坪數會影響房屋借款成數，越大自然越好。

（3）地段：

蛋黃區的房屋價值大多高於蛋白區甚至郊區，就算是蛋黃區的老屋，也能夠獲得比較高的房屋借款額度。

（4） 週邊有無嫌惡設施：

其實不僅是房屋借錢貸款，就算是首購屋，只要房屋附近有嫌惡設施，嫌惡設施在法律上是有規定的，內政部在 2019 年 10 月 31 日在不動產說明書應記載事項，已經規定應揭露周邊環境，並以圖面標示周邊半徑 300 公尺範圍內重要環境設施，尤其是「嫌惡設施」必須標記，這些設施包含：菜市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行、葬儀社等。這些嫌惡設施或多或少都會影響房屋借錢的成數與額度。

▶ 借款人本身條件

1. 借款人的信用狀況

借款人的信用牽涉到後續還款時，會不會準時還款，會不會遲繳等等的風險評估，一般銀行很重視這個因素，因此就算是已經有房屋當作擔保品的房屋借錢貸款，銀行還是會獲得借款人的同意，到財團法人聯合徵信中心進行個人信用紀錄的查詢，以評估後續還款風險。

民間借貸機構為求速度，一般不會進行聯徵，會以借款人實際狀況去評估房屋借錢的額度。

2. 借款人的還款能力、收入狀況、工作穩定性

雖然房屋借錢可以借到比較多的額度，比較少的利息，但是錢總得還是要分期歸還的，因此借款人的收入狀況、工作穩定性和還款能力的整合評估，也是借款機構非常重視的評估因素。

舉例來說，就算以價值高達一億的豪宅當抵押，假設初步判斷出房屋借錢成數可以到房屋價值的 8 成，借錢額度可以到 8 千萬，但是接下來如果評估，當時借款人收入每個月大概穩定約 5 萬元，那麼借款額度就不可能到達 8 千萬這麼多，而是會實際評估屋主收入扣除一般生活費之後，能繳的每月本息再進行房屋借錢額度和成數的評估。

還款能力，收入狀況和工作穩定性部分，銀行在這方面的評估十分嚴格，特別是穩定工作和拿得出薪資轉帳證明才能獲得銀行的認可；民間借貸機構的評估還是會作，但是就比較寬鬆，會以借款人的實際狀況進行評估作業。

三、新竹地區辦理房屋借錢，找哪個借貸機構有保障？

新竹房屋借錢找新力旺融資準沒錯，新力旺融資是政府合法借款機構，同時在業界也已經打滾了數十年，服務新竹在地有資金需求的民眾數千。特別是房屋借錢專案，尋找同在新竹地區的新力旺融資公司，在房屋鑑價和借款人條件上的認可，都是比銀行還要寬鬆，有同業還要優惠的方案，在房屋借錢額度和成數上可以不用擔心，都能讓客戶獲得滿意的數字！