3 方法用房屋借錢，怎麼利用自己的房子變現金？

前言

在現代社會中，房屋不僅僅是提供居住的場所，還可以成為您寶貴的資產，也可以利用房屋借錢變現，如果您需要資金來應對緊急開支、投資、債務整合等，與其他借錢方式相比，用房屋借錢的額度較高利率較低，利用房屋借錢也是一個不錯的選擇，本文將介紹四種的房屋借錢的方式、借錢管道，以及不同房屋借錢方式的利率。

三種房屋借錢「方式」

^（1）房屋增貸

房屋增貸是一種常見的房屋借錢方式，意指房貸還完一定額度的本金之後，再向原房屋貸款的銀行申請增加貸款額度，來獲得額外的資金，房屋增貸額度落於房屋市值和已償還的本金之間，所以向銀行申請房屋增貸時，銀行會重新鑑價，並依該房屋價值約 7、8 成作為房屋增資的可貸額度，已償還的本金越多，可貸金額的額度也會增加。

但是，申請房屋增貸銀行不一定會通過，在審核資格上較為嚴格，申請人還款紀錄、個人信用分數、負債程度多寡、屋況維持狀況等，皆為影響房屋增貸的因素，且銀行估價師所評估的可貸額度較為保守，不一定能滿足申請者需求。

^（2）房屋轉增貸

房屋轉增貸意指將您現有的房屋貸款轉移到其他貸款機構，也稱為「房貸搬家」，通常申請房屋轉增貸是為了獲得更有利的條件，如：更低利率、延長還款期限，甚至是更多貸款金額，申請房屋轉增貸時，新銀行也會重新評估房屋價值，若是持有房屋市值上漲，即有機會藉此拿到更高的貸款額度，多一筆資金可運用。

但是，房屋轉增貸需除了利息之外，也需要支付手續費、代書費、規費，若原房貸有綁約，也可能需要支付違約金，因此申請房屋轉增貸之前務必做好功課，除了選擇貸款銀行外，也要評估增加的成本是否划算，另外，若近期的收入狀況和信用狀況較差，也會影響最後核準的可貸金額與利率。

^（3）房屋二胎

房屋二胎意旨您已經有一筆房屋貸款了，但還需要額外的資金，再用同一個房屋抵押申請貸款，以此類推，房屋三胎意旨同一個房屋抵押申請第三筆貸款，白話文是用房子借錢，由於擔保品是同一個房子，第一順位抵押權為原本的房貸銀行，再來才是房屋二胎、房屋三胎的債權人，故利率會比原房貸利率較高，但通常仍比信貸的方式來的划算，且貸款額度較大。

但是，房屋二胎的貸款管道，會大大影響可貸款額度，以銀行趨於保守的計算方式，會根據房屋現值乘以可貸成數後，扣除原設定金額來計算，且信用狀況不佳也有可能被退件，而向新力旺融資理財顧問申辦房屋二胎，不用收入證明只看房屋價值，最高可貸額度為 500 萬。

銀行房屋二胎試算範例：小明過去購買一間 1,000 萬的房屋，當初向銀行貸了 700 萬、設定金額 840 萬，本金已還款 300 萬，請問分別向銀行和新力旺貸款「房屋二胎」，請問小明最高可貸額度為何？

房屋現值：1,000 萬
一總房貸金額：700 萬，設定金額 840 萬
一已還款金額：300 萬
一銀行可貸成數：85%

「銀行房屋二胎額度試算公式：

房屋現值 1,000 萬 x 可貸成數 85% – 設定金額 840 萬= 10 萬」」

你沒看錯，即使小明過去已還款 300 萬，只剩下 400 萬的房屋貸款，但因銀行會扣除當初房貸的設定金額840 萬，故最後核可下來的房屋二胎可貸金額只剩 10 萬元。

「新力旺房屋二胎額度試算：

新力旺房屋二胎專人「免費」試算

雖然信用及財力狀況良好的人，向銀行房屋二胎的利率能低於民間機構，但貸款額度卻可能不如預期，而不同民間機構所提供的房屋價值可貸額度皆有所不同，最終核可下來的貸款額度差異很大！

房屋借錢「管道」

^（1）銀行

一般人用房屋借錢時認為，向銀行申請房屋增貸、房屋轉增貸、房屋二胎的利率較低且較有保重，但銀行提供的利率會根據市場條件、您的信用評級、收入狀況、貸款金額、房屋殘值而有所不同，不見得每個人都能向銀行順利貸款拿到好利率，如上述文章中所提，貸款額度不一定符合需求。

^（2）融資公司

「融資公司」指銀行、儲蓄貸款協會、信用合作社和相互儲蓄銀行之外的「非銀行金融機構」單位，資金來源多為母公司或市場籌措，但是融資公司百百種，建議選擇合法且規模較大的融資公司，通常向融資公司的借款條件較寬鬆、貸款額度較高、撥款速度較快，利率雖然比比銀行略高一些，但仍符合金管會規定較有保障。

^（3）民間

「民間」指沒有經營存款業務的公司，舉凡跟親友金主借款、地下錢莊、租賃公司、當鋪、代書等，皆是民間房屋借錢，管道靈活多元、手續簡單，但也可能伴隨較高的利率和風險，在考慮使用民間借貸之前，應該仔細了解相關條款和風險，並謹慎選擇可靠的借貸方。

房屋借錢「利率」

「房屋增貸」

房屋增貸利率約 1.5%~3%，雖因個人信用評等、房屋鑑價等有所差異，但由於是向原銀行申請，普遍來說，借貸利率接近當初的利率，根據 2023 年 5 月中央銀行公布五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）的「新承做放款金額與利率」統計表中，可以看到房貸利率逐漸攀升， 現平均房貸利率已破 2%。

參考資料：中華民國中央銀行全球資訊網-五大銀行新承做放款金額與利率

「房屋轉增貸」

若向原銀行申請房屋增貸不過，或無法降低利息，有些銀行會針對他行提出優惠方案，由於房貸利率是浮動的，也會因個人信用評等而有所差異。

2023 年 6 月房屋轉增貸各銀行利率比較表：

「房屋二胎」

申請房屋二胎除了利息之外，還需留意是否還有額外的成本，向銀行申辦房屋二胎常見的有帳管費、手續費、開辦費等，而向民間申辦房屋二胎也需留意合約，是否有巧立名目收取費用，有些民間的利率是指“月息”，那就要再x 12，才會是年利率。

需要現金嗎？房屋借錢找新竹新力旺投資理財公司，立即撥給你

《延伸閱讀》

房屋借錢必讀！房屋借錢成數與額度的 3 個重點

房屋土地二胎借款：了解增貸的優勢與注意事項

新竹房屋借款找誰辦理？銀行辦不過該怎麼辦？房屋借款 5 大流程全公開！

前言

新竹市雖然不是直轄市，但挾著竹科之威，以及完整的都市規劃，新竹地區的房價高居全台第三！本篇文章將討論已經擁有房屋時，如果有大量資金周轉需求，可以考慮進行新竹房屋借款的說明，另外也對許多特殊狀況，例如銀行辦不過時，該怎麼辦？新竹還有哪些合法借款機構能協助辦理？房屋借款流程有哪些細節，一次大公開喔！

新竹房屋借款找誰辦理？

辦理房屋借款的時機

房屋（含土地）是當今台灣最高價值的不動產種類，隨著房價飆高，現有房屋能用來貸款的空間和額度也越來越高，如果臨時有大量資金的需求，一般個人信用貸款額度無法解決時，轉向與信用貸款相比，額度相對高、利率相對低的房屋借款是個不錯的選擇，而其中，新竹房屋借款能借到的額度，平均而言，更是在全台各都市前幾名喔！

新竹房屋借款找誰辦理

🔍 ^找新竹地區-銀行：

1. 新竹兆豐國際商業銀行
   就新竹地區來說，兆豐銀行是值得推薦的房屋借款對口銀行，以兆豐銀行最新的房屋借款專案 – 歡喜理財家來說，貸款期限最高為 30 年，高於一般銀行平均可貸的 20 年，並且有 3 年寬限期的優點，開辦手續費 5,300 元（含徵信費）也在平均之內，另外新竹兆豐銀行還有提供少見的房屋借款短期方案，是新竹房屋借款短期借貸的好選擇。
2. 新竹陽信銀行
   新竹陽信銀行的房屋借款專案特點是少見的「二順位房貸」，也就是房屋二胎貸款；房屋二胎意指原有房屋已經有抵押貸款的情形下，再辦理增額貸款。一般來說，銀行甚少承作房屋二順位（房屋二胎借款），多以首次購屋貸款，或是已經無欠款的房屋與土地為承作對象，而陽信銀行二順位房貸則是可以在原有貸款為基礎的情況下，再次申請增額貸款。要注意的是，陽信銀行的二順位房貸專案，有條件限制：申請人的原有抵押貸款必須還是在陽信申辦的不動產（房屋土地），且可供銀行再次進行設定抵押權才可辦理，貸款期限也較寬鬆，二胎最長可拉到 20 年。

🔍 ^找新竹地區-民間合法借貸機構：

如果找銀行辦不過，或是資格不符，那麼找新竹地區合法當鋪或是合法民間融資公司都是可以辦理新竹房屋借款的。

當鋪和民間合法借貸機構同樣有辦理土地房屋抵押借款的專案，並且二胎、三胎都有辦理，和銀行的主要差別在於，民間機構不查聯徵，因此可以多方比較，不會像銀行一樣，查一次聯徵就扣一次分數，無法多家銀行比較。另外民間借貸機構的額度和利息雖然大眾的認知都是普遍比銀行的條件還要差，其實不然，比較才知道。

俗話說貨比三家不吃虧，只要借貸機構是合法的，多方比較才能貸出最適合自己的資金額度、利率以及還款方式；辦理新竹房屋借款時，如果受到銀行拒貸，可以找合法民間借貸機構，多比較才是對的。

房屋借款流程大公開

一、文件整理

房屋借款流程的第一個動作，在申請人這端簡單來說只要證明房屋的所有權人同意進行貸款即可，還款人並不一定是要屋主，例如老屋屋主是年老的雙親，而還款的是家屬，這也是可以辦理的。

因此，所需要準備的文件，也就區分為 3 個部分，包含身分、房屋土地所有權以及還款能力這三項：

1. 身分：屋主與還款人（或保證人）的身分證與第二證件，如健保卡或駕照等。
2. 所有權：準備進行借款的土地與建物權狀
3. 還款能力：收入與財力證明，例如工作獲得的銀行薪轉存摺影本，或是年度所得扣繳憑單。

二、向借貸機構申請

基本的文件都有了之後，就可以開始向借貸機構提出申請，一般人都會先找銀行，銀行確認相關文件無誤之後，就會進行申請人的聯合徵信信用報告調閱。聯合徵信的紀錄與次數一樣會被記錄下來，短期內如果進行過多次的聯徵，會影響銀行對借款額度和利率上的判斷。

試想，銀行看到申請人在短期間內的聯徵次數如此多，那是不是代表這位申請人也有向其他銀行提出申請，並且遭到拒絕？在這個前提下，後方順位的銀行只會更加謹慎的審核申請人的案件，間接可能造成申辦額度降低或是利率調升，甚至拒貸。

向民間借款機構，例如當鋪或合法融資公司就比較沒有聯合徵信的問題，因此可以多方比較，找到最適合自己的方案才重要。

三、審核結果

房屋借款流程跑到審核結果這關，就可以知道可以借款的最高額度和核定利率了，申請人可以依照自己的需求與財務規劃，擬定準備要申請的借款額度（但是不能高於核定的最高額度），

然而這邊有個小技巧，就是並非核下來的額度和利率，申請人就一定要接受，可以試著和對口承辦人溝通，提出自己更多有利條件，要求主管重新審核案件額度和利率，這是常見可行的辦法。

四、對保與抵押權設定

在房屋借款流程中，對保這段簡單說就是「簽約」的意思，確保雙方權益。合約簽署完成之後，就要跑「土地抵押權設定」的程序，這段交給專業合法代書協助處理即可。

簽約時要注意的細節有，確定後續每月還款日，每月還款金額？是否有寬限期？寬限期內的還款金額和寬限期後的還款金額，全案手續費有多少？撥款帳戶是哪個？

五、房屋借款流程 – 撥款與注意事項

房屋借款流程跑完之後，撥款時，注意項目如下：

1. 撥款金額核對：是否和合約上的借款金額一致？如果有手續費，通常會再扣一小筆，正規借貸機構會在撥款前清楚的說明有哪些手續費要代扣才撥款。
2. 確認還款日期與金額：以銀行來說，通常當月是不需要還款的，還款第一期會押在撥款後的次月還款日。另外，還款日也是在對保（簽約）的時候可以和對口承辦人確認，一般人都會設定在每月發薪日之後，避免繳不出來。

為什麼房屋借款，找銀行辦不過？

⚠️ 房屋鑑定價格落差

縱使近年來新竹房屋非常有價值，漲幅誇張，但是銀行鑑價的速度並不一定跟得上，舉例來說就算房屋現在市價在短期內成交價 1,000 萬，銀行可能鑑定出來的價格會稍小於這個數字，再加上銀行對房屋貸款成數的限制，例如平均來說銀行的限制是 8 成，1,000 萬的房屋大約可以貸到 800萬已經算不錯了。此時如果房屋仍有原有購屋貸款，貸款本金高於 800 萬，那就沒有可貸空間。

⚠️ 房屋抵押順位太差

房屋因為價值高，就有所謂房屋二、三胎貸款，縱使從本文研析中我們可以發現，目前銀行已經開始有在開放原銀行房屋增貸的方案，但仍在少數，簡單說，一般銀行為了降低風險，還是很少承作房屋二、三胎貸款。

⚠️ 房屋所有權人與還款人徵信條件或還款能力太差

房屋有價值是一回事，會影響到借款額度和利率；而所有權人和還款人的信用狀況和還款能力則是另一回事；銀行非常重視還款能力和信用調查。

在信用部分，一律以聯合徵信紀錄為基礎進行調查，這些紀錄是存在數年以上才會消除，例如有欠款、信用卡循環利息、多卡循環等，這是無法規避的；而還款能力的部分，也會直接影響借款額度和利率的核定；縱使房子價值很高，但借款人每月還款的金額有限，那麼再高的額度也是借不出來的。

新竹房屋借款找誰辦理？

新竹地區辦理房屋借款，可以找前面推薦的銀行（兆豐和陽信），如果被拒貸，或是想多方比較，首推新竹新力旺融資公司！如果你有房屋借款的需求，向銀行處理碰壁（還款能力、房屋狀況），建議可以洽詢具有專業借款背景的新力旺融資，新力旺是正規合法的民間借款機構，實體店面經營，可查可找！在房屋借款條件上的審核，相對銀行寬鬆，房屋借款額度自然也較高（最高可達 110%）！在房屋抵押借款流程上，也有較快速的審查和撥款機制，能讓借款人更迅速的獲得所需資金。

房子借款是什麼？全台房子借款利率大解析！

前言

人都有困難的時候，特別是缺錢、缺資金周轉的時候，當信用貸款的額度用完，名下動產也都抵押上了，卻還資金不足的時候，那麼能夠一次獲得最大筆資金的房子借款就是最後的方法。房子借款其實就是房屋抵押貸款的通俗說法；房子借款和一般購屋房貸有什麼不同？利率多少？額度大小？本篇進行詳細說明。

房子借款是什麼？

購屋房貸（購屋貸款），是為了取得房子所有權而進行的貸款，以台灣目前市場行情來說，房屋貸款大約能貸到房屋總價的八成，其他約二成就是「自備款」。在 2023 年 6 月中旬法規還正式規定，個人購屋貸款第二間的貸款程度降低到七成。

房子借款，也就是房屋抵押貸款，則是在已經有「房子所有權」的情況下再次進行的貸款，因此坊間講的房屋增貸、房屋二胎、理財型房貸等等其他名義上的再次借款，都是屬於房屋抵押貸款的房子借款。房子借款的利率和額度就和購屋房貸不同，一般銀行是以另外的專案分開辦理。

房子借款的優點？

房子借款【利率低】

房子是台灣現今社會中，號稱最保值、抗通膨的實質資產，因此有別於個人信用貸款，房子借款的風險對銀行來說是比較低的，畢竟如果借款人無法償還借款，還有房子可以拍賣取回欠款；信用貸款就不一樣了，銀行為了降低風險，如果聯合徵信出來的資料不漂亮，銀行多半會把利率拉高，以降低銀行自身風險。

房子借款利率一般來說低於信用貸款，平均來說，房子借款利率在 2023 年升息後，大約落在 2.3% – 5% 之間，而信用貸款的利率就比較高，維持在 5% – 16%之間。

房子借款【額度高】

受到銀行監管的金融機構，多會遵循金管會 DBR22 倍規定：金融機構對於債務人於全體金融機構之無擔保債務歸戶後之總餘額（包括信用卡、現金卡及信用貸款）除以平均月收入，不宜超過 22 倍，但是房子借款就沒這個限制，單純看房屋價值和借款專案的還款人還款能力計算額度，通常房子借款額度會比個人信用貸款多出很多。

房子借款【年限較長】

依銀行或融資機構對房屋的鑑價，房子借款的年限不盡相同，最長可以到 20 年，最少也可以 10-15 年，部分還有提供寬限期（期間只繳利息，不用繳本金），還款起來相對壓力較小很多。

如果名下有不少負債，包含信用貸款或是其他抵押貸款，建議可以使用房子借款的方案，一次性做負債整合，可大幅降低每月還款額度，增加生活品質，讓生活喘一口氣。

房子借款利率大解析

📗 房子借款利率 – 銀行體系

經小編於 2023 年向中國信託、合作金庫、土地銀行、玉山銀行等獲取房子借款利率，參考說明如下：

1. 中國信託 i 適貸：前六期年利率 2.06%，年限最長 20 年， 貸款成數 85%，寬限期可 3 年。
2. 合作金庫理財樂活：年利率 2.203% 起，年限最長 20 年，其他資訊未公開。
3. 土地銀行養老貸款：特殊老人房屋抵押貸款專案， 年利率 2.6 – 3.16% 起，年滿 63 歲即可辦理，年限最長 30 年，最高可貸 70%，相關辦理費用約 $5,300 – $5,600 元。
4. 玉山銀行理財型房貸：年利率 2.65% – 3.32% 起，年限最長 20 年，相關辦理費用約 $8,000元，其他資訊未公開。

整體來說，目前銀行體系的房子借款專案，一般利率落在 2-3 %，最長還款年限落在 20 年，貸款成數約 8 成左右，開辦費的部分約 $5000。

📒 房子借款利率 – 民間體系

借款機構不只銀行，民間借款金融體系也是蓬勃發展，並且非常樂意和銀行搶生意。有別於銀行不做二胎之後的增貸，必對申請人進行聯合徵信的調查作業的缺點，民間房子借款專案的過件率比較高，額度不一定比較低，利率方面就要多看多比較，一般來說會比銀行較高，必須要注意。

房子借款的申請條件

年齡限制

房子借款和其他資金融資專案一樣，法令規定 18 歲以上即可辦理，唯一要注意的是，房子貸款涉及的貸款年限比較長，因此如果申請人的年紀比較大時，通常以申請人年紀+借款年限不能超過 70 年為基準進行計算（特殊方案除外，例如上述的土地銀行養老貸款），也就是年紀會壓縮到借款年限；另外，如果屋齡過高，也會壓縮到還款年限。

信用狀況

前面有提到，只要向銀行申請房子借款，那麼聯徵是必做的，基本上如果紀錄有欠款遲繳、未繳的紀錄，信用卡循環利息使用過多張，名下負債比太高，那就有很高的比率申請不通過，就算過了，額度和利率的部分，銀行為了降低自己的風險，通常核出來都不會太漂亮。

銀行對申請人進行徵信的原因，不外乎是還款的能力證明。房子借款縱使在申請人無法還款時能進行房屋拍賣（俗稱法拍屋），但銀行為了降低這類風險，通常在徵信時會特別重視申請人（還款人）的還款能力，藉以判斷專案的年限與利率。

房子狀況

房屋狀況也是房子借款的額度和利率的審查要件之一，以聯合徵信中心的資料來說，平均貸款成數約落在 70% ，平均貸款利率約 1.5 % 之間，詳細資料隨著屋齡增加。

新竹地區辦理房子借款，找哪個機構有保障？

新竹地區辦理房子借款，首推新力旺融資公司！如果你有房子抵押借款的需求，向銀行處理碰壁（還款能力、房屋狀況），建議可以洽詢具有專業借款背景的新力旺融資，新力旺是正規合法的民間借款機構，實體店面經營，可查可找！在房屋借款條件上的審核，相對銀行寬鬆，房屋借款額度自然也較高（最高可達 110%）！在房屋抵押借款流程上，也有較快速的審查和撥款機制，能讓借款人更迅速的獲得所需資金。